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Fragen und Antworten rund um die Finanzierung einer Immobilie oder eines Grundstücks
Worauf ist bei der Finanzierung einer Immobilie oder eines Grundstücks zu achten, welche Unterlagen werden Sie benötigen und wie prüft der Darlehensgeber Ihren Finanzierungswunsch? GREBE CONSULT Immobilien unterstützt Sie gern mit unentbehrlichem Fachwissen.
Was ist eine Immobilien- oder Grundstücksfinanzierung? Die Finanzierung einer Immobilie oder Grundstück setzt sich aus dem vorhandenen Eigenkapital in Form von Bargeld oder auch durch zusätzliche Eigenleistung durch Erbringung eigener Arbeiten am Haus und dem Fremdkapital zusammen. Die Höhe des Eigenkapitals sollte in der Regel 20 % der gesamten Kosten (s. Punkt 2) sein. "Eigenkapital und Fremdkapital müssen zusammen die gesamten Kosten für den Erwerb der Immobilie oder Grundstück decken".
Welche Kosten entstehen für den Erwerb einer Immobilie oder Grundstück? - Kaufpreis für die Immobilie oder Grundstück
- Grunderwerbsteuer für Brandenburg 6,5 % vom Kaufpreis seit 01.07.2015 und für Berlin 6 % vom Kaufpreis seit 01.01.2014
- Maklercourtage: Richtwert Brandenburg 7,14 % vom Kaufpreis
- Notarkosten, ca. 1,5 % vom Kaufpreis für die Beurkundung des Grundstückskaufvertrages mit Durchführung und Überwachung der Grundschuldbestellung, fristgerechten Kaufpreiszahlung und Eigentumsumschreibung auf den Käufer
- Erschließungskosten für noch nicht von öffentlichen Versorgern angeschlossene Grundstücke
Die Summe dieser Positionen ergibt die Gesamtkosten und somit die Höhe des zu finanzierenden Objektes. Aus der Differenz zwischen Gesamtkosten und vorhandenes Eigenkapital ergibt sich die Ermittlung des Bedarfs an einer Fremdfinanzierung.
Was ist eine Fremdfinanzierung? Die Fremdfinanzierung einer Immobilie oder eines Grundstückes wird von einem Geldinstitutgestellt. Diese können Universalbanken, Bausparkassen, Hypothekenbanken oder Onlinebanken sein. Für die Sicherstellung dieses Darlehens erfolgt unter anderem eine Eintragung einer Grundschuld zugunsten der jeweiligen Bank im Grundbuch.
Was ist ein Grundbuch? Grundstücke sind abgegrenzte Teile der Erdoberfläche und werden im Grundbuch registriert. Das Grundbuch ist dazu bestimmt, über die privaten Rechtsverhältnisse eines Grundstücks Auskunft zu geben. Die Eintragung im Grundbuch ist regelmäßig Voraussetzung für den Erwerb des Eigentums an Grundstücken und für die Entstehung von Rechten an dem Grundstück. Das Grundbuch wird vom Grundbuchamt des Amtsgerichts geführt, in dessen Bezirk das Grundstück gelegen ist.
Jedes Grundbuchblatt besteht aus der Aufschrift, dem Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen.
- Aufschrift: Bezeichnung des Amtsgerichts, Grundbuchbezirk und Nummer des Blattes
- Bestandsverzeichnis: Angaben zur Lage, Flur und Flurstück, Größe, Wirtschaftsart
- Erste Abteilung: gibt Auskunft über den Eigentümer
- Zweite Abteilung: gibt Auskunft über Rechte, die einem anderen die Benutzung des Grundstückes in einzelnen Beziehungen gestatten (Wohnrechte, Wege-und Stromleitungsrechte, Rechte an wiederkehrenden Leistungen u.a.)
- Dritte Abteilung: hier erfolge Eintragung von Grundpfandrechten wie Grundschulden und Hypotheken zur Darlehenssicherung für Banken oder auch zur Sicherung von Forderungen für Privatpersonen oder anderen Einrichtungen.
Die Prüfung des Grundbuches ist für die finanzierende Bank ein sehr wichtiges Entscheidungskriterium.
Welche Angaben, Informationen und Unterlagen benötigt die Bank? Persönliche Angaben - Selbstauskunft
- Einkommensnachweis in Form von Gehaltsabrechnung oder Einkommensteuerbescheid,
- bei Selbstständigen Einkommensteuerbescheid der letzten drei Jahre,
- Nachweis über das Arbeitsverhältnis, befristet oder unbefristet
- Nachweis über vorhandenes Eigenkapital und evtl. Vermögenswerte
- Aktuelle Schufa Auskunft
Häuser:- Baubeschreibung
- Bauzeichnung
- Wohnflächenberechnung
- Berechnung des umbauten Raumes
- Auszug aus dem Liegenschaftsregister (Flurkarte)
- Grundbuchauszug
- Lichtbilder vom Objekt oder Exposé des Maklers
- Kostenvoranschläge für evtl. Sanierungs-Umbauarbeiten
- Kopie des Personalausweises
- Teilungserklärung
- die letzten drei Protokolle der Eigentümerversammlungen
- Haushalts- oder Wirtschaftsplan
- letzte Nebenkostenabrechnung des Verwalters
- Wohnungsgrundbuchauszug
- Flurkarte des Objektes
- Lichtbilder des Objektes
- Kopie des Personalausweises
Zusätzlich ist bei vermieteten Objekten die Einreichung des oder der Mietverträge erforderlich.
Wie prüft die Bank den Darlehensantrag? Anhand der eingereichten Unterlagen prüft die Bank einerseits den Objektwert und andererseits die Bonität des Antragstellers, um die Kreditfähigkeit und Kreditwürdigkeit feststellen zu können. Kreditfähigkeit ist die Fähigkeit, rechtswirksam Kreditverträge abschließen zu können. Kreditfähig sind natürliche, voll geschäftsfähige Personen, juristische Personen des öffentlichen und privaten Rechts und Personengesellschaften (OHG, KG). Die Kreditfähigkeit natürlicher Personen kann anhand eines amtlichen Lichtbildausweises festgestellt werden. Firmenkunden weisen ihre Kreditfähigkeit durch Vorlage eines beglaubigten Auszuges aus einem öffentlichen Register nach.
Persönliche Kreditwürdigkeit ist gegeben, wenn derjenige, der für sich selbst oder für sein Unternehmen Kredit in Anspruch nimmt, aufgrund seiner Zuverlässigkeit, seiner beruflichen und fachlichen Qualifikation sowie seiner unternehmerischen Fähigkeiten Vertrauen verdient.
Materielle Kreditwürdigkeit ist gegeben, wenn die gegenwärtigen und künftig erwarteten wirtschaftlichen Verhältnisse Zins- und Rückzahlungsleistungen als gesichert erscheinen lassen.
Was ist eine Bonität? Die Bonität ist die Fähigkeit und Bereitschaft eines Kunden seine zukünftigen Zahlungsverpflichtungen vollständig und fristgerecht zu erfüllen. Ob eine positive Bonität des Antragstellers vorliegt prüft die Bank anhand der eingereichten Unterlagen und stellt dann die Kreditfähigkeit und Kreditwürdigkeit fest.
Wie wird der Objektwert oder auch Marktwert ermittelt? Die Summe aller Kosten, die für den Erwerb einer Immobilie oder Grundstück entstehen, ergibt den Objektwert. Danach stellt die Bank den für die Darlehensgewährung erforderlichen Beleihungswert fest.
Was ist ein Beleihungswert? Als Beleihungswert ist der Wert anzusetzen, der während der Beleihungszeit, also der Darlehenslaufzeit, beim Verkauf des Objektes jederzeit erzielt werden kann.
Für die Ermittlung des Beleihungswertes stehen der Bank drei verschiedene Verfahren zur Verfügung:
- Vergleichswertverfahren: Hierbei wird ein Verkehrswert ermittelt, indem das zu bewertende Objekt mit den Kaufpreisen vergleichbarer Objekte verglichen wird. Es wird insbesondere für Grundstücke und bei Wohnungs- und Teileigentum angewendet, bei Gebäuden nur, sofern genügend Vergleichsobjekte zur Verfügung stehen.
- Sachwertverfahren: Hierbei wird der Sachwert eines Beleihungsobjekts ermittelt, der sich aus dem Bodenwert (Grundstückswert) und dem Bauwert eines Gebäudes zusammensetzt. Dieses Verfahren wird bei der Bewertung von Gebäuden zur Eigennutzung wie Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen eingesetzt.
- Ertragswertverfahren: Hierbei wird der Ertrag eines Beleihungsobjektes ermittelt, mit dem bei einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung zu rechnen ist. Dieses Verfahren wird für vermietete oder zur Vermietung vorgesehene Objekte verwendet. Zusätzlich ist für diese Objekte ein Sachwert zu berechnen. Maßgeblich für die Festsetzung des Beleihungswertes ist der Ertragswert.
Unabhängig vom Bewertungsverfahren berechnet die Bank einen Sicherheitsabschlag von (i.d.R.) 20 %, da der Marktwert für den Zeitraum der Darlehenslaufzeit nicht unter dem ermittelten Beleihungswert liegen darf.
Der Beleihungswert reflektiert also den Wert eines Objektes aus der Sicht des Kreditinstituts.
Was ist eine Beleihungsgrenze? Die Beleihungsgrenze des Darlehens gebenden Kreditinstituts ist gesetzlich festgelegt und hängt von der jeweiligen Satzung ab. Aufgrund dieser Regelung kann lediglich ein bestimmter Teil einer Immobilie beliehen werden. Als Basis für die Festlegung der Beleihungsgrenze gilt der Beleihungswert, s.o. Die Beleihungsgrenze stellt gleichzeitig die Maximalsumme dar, für die die Bank Ihnen ein Darlehen gewährt.
In der Regel liegt die Beleihungsgrenze zwischen 60 und 80 Prozent des Beleihungswertes. Bausparkassen und Universalbanken dürfen bis zu 80 Prozent des Beleihungswertes Darlehen gewähren, Hypothekenbanken bis zu 60 Prozent. Allerdings bieten Banken auch Darlehen an, die über die Beleihungsgrenze hinausgehen. Diese werden dann auf die persönliche Bonität des Darlehensnehmers abgestellt. Üblicherweise wird bei diesen Krediten ein höherer Zinssatz verlangt.
Was ist ein Beleihungsauslauf? Der Beleihungsauslauf bezieht sich prozentual auf den ermittelten Beleihungswert, nicht auf den Kaufpreis.
Beispiel: Eine Immobilie kostet € 300.000,00 und hat damit einen Beleihungswert von € 240.000,00 (Sicherheitsabschlag 20 %). Bei einem Darlehen in Höhe von € 150.000,00 beläuft sich der Beleihungsauslauf somit auf 62,5 %.
Die Höhe des Beleihungsauslaufs gibt also Auskunft über mögliche spätere Nachfinanzierungen für die Immobilie. Als weiteres hat ein niedriger Beleihungsauslauf einen geringeren Zinssatz zur Folge als höhere Darlehensauslastungen.
Wie besichert die Bank das Darlehen? Als Sicherheit für das von der Bank herausgegebene Darlehen wird eine Grundschuld in Höhe des Darlehens im Grundbuch in Abteilung III eingetragen und sichert die Ansprüche der Bank gegenüber dem Darlehensnehmer bei Zahlungsverzug und Zahlungsunfähigkeit. Damit die Grundschuld wirksam entstehen kann, müssen sich die Bank und der Eigentümer des Grundstücks über die Bestellung der Grundschuld einigen und anschließend eine entsprechende notarielle Urkunde vorlegen sowie einen Antrag auf Eintragung in das Grundbuch beim Grundbuchamt stellen. Dies erfolgt in der Regel im Zusammenhang mit der Schließung des Kaufvertrages vor dem Notar.
Was ist der Unterschied zwischen einer Grundschuld und einer Hypothek? Grundpfandrechte erlöschen nicht automatisch mit der Tilgung des Darlehens. Die Grundschuld ist ein nicht an die Forderung der Bank gebundenes Grundpfandrecht.Das bedeutet, dass die Grundschuld unabhängig vom Bestehen der Forderung im Grundbuch stehen kann.Ist also ein Darlehen vollständig getilgt, kann der Eigentümer des Grundstücks entweder einen Antrag auf Löschung im Grundbuch stellen oder die Grundschuld bestehen lassen.Dies hat den Vorteil, dass die Grundschuld in der Zukunft erneut als Kreditsicherheit genutzt werden kann. Soll die Grundschuld gelöscht werden, wird eine öffentlich beglaubigteLöschungsbewilligung des Kreditgebers benötigt um die Löschung beim Grundbuchamt zu beantragen.
Die Hypothek gehört ebenfalls zu den Grundpfandrechten, wird jedoch in der Praxis kaum noch genutzt.Grund hierfür ist die weitaus größere Flexibilität der Grundschuld. Die Hypothek kann nur zur Sicherung einer Forderung, also eines Kredites, eingesetzt werden.Ist der Kredit getilgt, kann die Hypothek im Gegensatz zur Grundschuld nicht weiterverwendet werden.
Bei einer Grundschuld kann der Eigentümer diese für weitere neue Darlehen verwenden.
Was ist eine Zinsfestschreibung? Wird für ein Darlehen eine Zinsfestschreibung vereinbart, so ist der Darlehenszins für einen bestimmten Zeitraum hinweg unveränderbar.Bei Immobilienkrediten sind in der Regel Abweichungen zwischen Zinsdauer und Darlehenslaufzeit vorhanden.
Die Laufzeit ist sowohl im unternehmerischen Umfeld als auch im privaten Bereich sehr langfristig ausgelegt und beträgt meist mehrere Jahrzehnte.Bank und Darlehensnehmer vereinbaren daher, den Zinssatz nur über einen bestimmten Zeitraum hinweg festzuschreiben.Gängig sind Zinsfestschreibungen mit Laufzeiten zwischen 5 und maximal 20 Jahren.Insbesondere in einer Niedrigzinsphase, wie sie seit einiger Zeit besteht, ist eine lange Zinsfestschreibungszeit von großer Bedeutung.
Nach dem Ablauf der Zinsfestschreibung muss das Darlehen weiterhin getilgt werden. Banken machen Kreditnehmern hierzu ein neues Zinsangebot,das diese aber nicht annehmen müssen. Kreditnehmer können Alternativangebote von anderen Banken annehmen und das Darlehen umschulden.Bis die Umschuldung abgeschlossen ist, wird das Darlehen zum aktuellen Marktzins weiterverzinst.
Was sind Bereitstellungszinsen? Bereitstellungszinsen sind Gebühren, die von der Bank auf noch nicht abgerufene Darlehensteile berechnet werden.Damit kompensiert die Bank den Verlust, der sich aus den fehlenden Zinseinnahmen für den bereits zugesicherten Nettodarlehensbetrag ergeben.In der Regel fallen diese Gebühren erst nach einem gewissen Zeitraum, der sogenannten " bereitstellungszinsfreien Zeit", an.Sowohl bei der bereitstellungszinsfreien Zeit als auch bei der Höhe der Bereitstellungszinsen gibt es große Unterschiede:Während einige Banken bereits nach zwei Monaten Bereitstellungszinsen verlangen, bieten andere Institute eine bereitstellungszinsfreie Zeitvon bis zu zwölf Monaten ohne zusätzlichen Aufschlag. In Einzelfällen sind bis zu 24 Monate bereitstellungszinsfrei möglich.Die Höhe der Bereitstellungszinsen liegt oft bei 3 Prozent pro Jahr (d.h. 0, 25 Prozent pro Monat).
Diese anfallenden Gebühren können einen großen Kostenfaktor darstellen für den Fall, dass das genehmigte Darlehen nicht sofort abgerufen werden kann, weil Verzögerungen eingetreten sind."Daher sollte auf eine lange „bereitstellungsfreie Zeit" bei der Auswahl der verschiedenen Finanzierungsangebote geachtet werden
Was ist ein Annuitätendarlehen? Bei einem Darlehen mit gleichbleibender Annuität, d.h. monatlich gleiche Zahlungsraten rechnen die Banken intern jährlich ab.Das Besondere an dieser Darlehensform ist, dass Sie während der gesamten Vertragslaufzeit jedes Jahr eine gleichbleibende Rate (Annuität) zurückzahlen.Die Annuität setzt sich aus einem Tilgungsanteil und den zu zahlenden Zinsen zusammen. Die Gesamtrate, also Annuität eines Jahres, wird auf zwölf Monatsraten aufgeteilt,die sich ebenfalls auf Tilgungsanteil und Zinsen verteilen. Zu Beginn der Rückzahlung ist der Tilgungsanteil an der Annuität gering, die Zinsen machen einen großen Teil aus.Doch mit jeder Rate senken Sie Ihre Restschuld, der Zinsanteil sinkt, während der Tilgungsbetrag der Annuität wächst.
Was ist ein Forward Darlehen? Mit einem Forward Darlehen lässt sich bereits bei Darlehnsabschluss ein Risiko steigender Zinsen nach Ablauf der Zinsfestschreibung ausschließen.Somit lässt sich für die bestehende Finanzierung ein günstiger Zinssatz im Anschluss sichern. Es wird Planungssicherheit hergestellt.Die monatliche Ratenzahlung für das neue Forward Darlehen, das das bisherige ablöst, beginnt mit Auszahlung ohne Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank zahlen zu müssen.
Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung? Als Vorfälligkeitsentschädigung wird die Gebühr für die außerplanmäßige Rückführung eines Darlehens während der Zinsfestschreibungszeit bezeichnet.Diese Vorfälligkeitsentschädigung entsteht bei der Kündigung und Rückzahlung von Festzinsdarlehen. Bei diesen verpflichtet sich die Bank, die Zinsen über den vereinbartenZinsfestschreibungszeitraum selbst dann unverändert zu halten, wenn sich die aktuelle Zinssituation verändert hat.Wird das Darlehen nun vorzeitig zurückgezahlt, so entsteht der Bank ein Schaden. Denn die Bank hatte das Darlehen beim Abschluss des Darlehensvertrages zu dem damaligen Zinssatzfür die damalige Zinsfestschreibung refinanziert (d.h. auf dem Finanzmarkt eingekauft). Verändern sich nun die Marktzinsen zum Zeitpunkt der vorzeitigen Rückzahlung,so kann die Bank die vorzeitig zurückgezahlten Gelder nicht zu dem ursprünglichen, sondern nur zum aktuellen Marktzins wieder anlegen. Die Differenz, bezogen auf die Restlaufzeit,ist der Refinanzierungsschaden. Wenn der Wiederanlagezinssatz allerdings größer als der ursprüngliche Zinssatz ist, entsteht ein Refinanzierungsgewinn für die Bank.
Welche weiteren Fremdfinanzierungsmöglichkeiten gibt es? - Bauspardarlehen
Ein Bauspardarlehen zu erhalten, setzt vorher den Abschluss eines Bausparvertrages voraus. Es wird ein Vertrag über eine Bausparsumme abgeschlossen, aus der sich die Höhe der Sparrate und das spätere Bauspardarlehen ergeben. Bausparen gliedert sich in drei Phasen: die Ansparphase, die Zuteilung und die Darlehensphase. In der Regel müssen Kunden in der Sparphase ein Bausparguthaben von 40 bis 50 Prozent der Bausparsumme aufbauen, bevor sie das Bauspardarlehen über den Restbetrag ausbezahlt bekommen. Die monatliche Sparleistung beträgt bei den meisten Bausparkassen drei bis zehn Promille der Bausparsumme – bei 50.000 Euro also zwischen 150 und 500 Euro.
Der Vorteil eines Bausparvertrages und somit auch eines Bauspardarlehens liegt in der Zinssicherheit. Die bei Abschluss des Vertrages vereinbarten Spar- und Darlehenszinsen bleiben fest während des gesamten Vertragsverlaufes.
- KfW Darlehen
Die Kreditanstalt für Wiederaufbau ist eine staatliche Förderbank. Beim Bauen, Kaufen oder Umbauen einer Immobilie werden günstige Darlehen vergeben. Bei einer Finanzierungskombination mit einem KfW Darlehen lassen sich oft erhebliche Zinskosten sparen.
Die KfW vergibt Darlehen zum Bauen und Sanieren nicht direkt, sondern durchleitende Kreditinstitute, d.h. in der Regel ist es die Bank, die den großen Finanzierungsteil übernimmt, beantragen das Förderdarlehen. Die KfW Bank bietet für die Finanzierung einer Immobilie nicht nur günstige Zinsen, sondern auch Zinsfestschreibungsfristen bis zu 20 Jahren, einen Zuschuss zur Tilgung und eine tilgungsfreie Zeit zu Beginn der Darlehenslaufzeit.
- Bauspardarlehen
